Depuis 2021, la France mène une campagne active contre les passoires énergétiques dans le but d’améliorer le confort thermique des ménages et de réduire l’empreinte écologique du parc immobilier résidentiel. Les logements énergivores, classés F et G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), sont particulièrement ciblés par les nouvelles régulations. Une question fréquente parmi les propriétaires bailleurs concerne la possibilité d’augmenter librement le loyer de ces passoires thermiques. Cet article explore les restrictions imposées sur les loyers des habitations fortement consommatrices d’énergie et les travaux de rénovation nécessaires pour lever ces restrictions.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont le DPE est de classe F ou G. Ce terme désigne des habitations mal isolées et équipées de systèmes de chauffage inefficaces, ce qui entraîne une consommation excessive d’énergie. En hiver, ces logements ne retiennent pas bien la chaleur, tandis qu’en été, ils deviennent très chauds, offrant un confort thermique limité.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE est un outil qui classe les logements selon leur consommation énergétique et leur impact environnemental en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Obligatoire pour toute vente ou location, il attribue une note allant de A (la meilleure) à G (la pire).
Problèmes posés par les passoires thermiques
Les passoires thermiques sont au cœur des préoccupations gouvernementales car elles provoquent :
– Une précarité énergétique pour les ménages
– Un inconfort thermique pour les occupants
– Une humidité ambiante élevée
– Un gaspillage des ressources
– Des émissions importantes de CO2
La loi Climat et Résilience de 2021
Pour lutter contre ces logements énergivores, la loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, a introduit des restrictions pour les bailleurs, notamment :
– Le gel des loyers pour les passoires thermiques
– L’interdiction progressive de la mise en location de ces logements
Restrictions sur l’augmentation des loyers
Les propriétaires bailleurs ne peuvent pas augmenter le loyer des logements classés F ou G tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été réalisés pour améliorer leur note DPE. Cette mesure vise à protéger les locataires des coûts énergétiques élevés et à encourager les propriétaires à entreprendre des rénovations.
Les Règles Actuelles pour l’Augmentation des Loyers d’une Location en France
En France, la réglementation sur la revalorisation des loyers d’habitation est stricte et encadrée par plusieurs lois et indices. Afin de mieux comprendre les modalités d’augmentation du loyer, il est essentiel de se pencher sur les différents mécanismes et critères en vigueur.
L’Indice de Référence des Loyers (IRL)
L’augmentation des loyers en France est principalement régie par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. Cet indice sert de base pour fixer l’augmentation annuelle maximale que le bailleur peut appliquer. Le respect de cet indice est impératif pour garantir une évolution maîtrisée des loyers.
Les Critères de Décence du Logement
Un logement doit répondre à cinq critères de décence définis par la loi, incluant une performance énergétique minimale et l’absence de risques pour la sécurité et la santé des locataires. Un propriétaire ne peut donc pas augmenter le loyer d’un logement indécent.
Les Cas de Modification du Loyer
Plusieurs situations permettent de réviser le montant du loyer :
Révision Annuelle
Le propriétaire peut ajuster le loyer une fois par an, à condition que le bail inclue une clause de révision. Cette révision se fait à la date prévue dans le contrat ou à la date anniversaire du bail, toujours en respectant l’IRL.
Renouvellement du Bail
Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer dans la limite de la hausse de l’IRL. Si le loyer est en dessous du prix du marché, une majoration peut être proposée.
Travaux d’Amélioration
Si le propriétaire réalise des travaux importants qui améliorent le logement, il peut exceptionnellement majorer le loyer en cours de bail.
L’Encadrement des Loyers en Zones Tendues
Dans les zones tendues, qui comprennent plus de 1 400 communes telles que Paris, Bordeaux, et Lyon, les propriétaires doivent suivre des règles strictes d’encadrement des loyers. Jusqu’au 31 mars 2024, une hausse maximale de 3,5 % était permise pour les locataires en métropole, selon la loi “pouvoir d’achat” du 16 août 2022. Ce dispositif a pris fin le 1er avril 2024 avec la disparition du “bouclier loyer”.
Le Gel des Loyers pour les Passoires Énergétiques
La loi Climat et Résilience a introduit des mesures spécifiques pour les logements énergivores. Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires énergétiques (classées F ou G) sont gelés. Cela signifie qu’aucune augmentation de loyer n’est possible, que ce soit en cours de bail, lors de la reconduction ou lors de la remise en location du logement.
Exception pour les Baux Anciens
Les seuls logements échappant à cette règle sont ceux dont les baux ont été signés avant l’application du blocage des loyers et qui n’ont pas encore été renouvelés.
Travaux de Rénovation Énergétique
Pour pouvoir augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, le propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir le bien de la catégorie des passoires thermiques.
Statistiques sur les Passoires Thermiques
En 2023, 15,7 % des résidences principales en France étaient des passoires thermiques, soit 4,8 millions de logements. Parmi ces logements, 1,9 million font partie du parc locatif (source : ministère de la Transition écologique).
Que faire en cas d’augmentation abusive du loyer ?
Si un locataire estime que l’augmentation de son loyer est abusive, il peut la contester, notamment si elle enfreint le principe de gel des loyers pour les passoires thermiques.
Contester une augmentation de loyer abusive
Pour que sa contestation soit recevable, le locataire doit prouver que l’augmentation dépasse le montant légal autorisé ou que la classe DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de son logement interdit toute augmentation. Le locataire dispose d’un mois à compter de la notification de l’augmentation pour la contester. Voici les étapes à suivre :
- Contact avec le propriétaire : Le locataire doit d’abord envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire.
- Conciliation : En cas de refus ou d’absence de réponse du propriétaire, il peut engager une conciliation avec la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. Cette démarche est obligatoire si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €.
- Saisie du juge : Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir un juge pour obtenir l’annulation de l’augmentation du loyer et la restitution du trop-perçu.
Améliorer le DPE de son logement grâce à la rénovation énergétique
Pour améliorer la performance énergétique d’un logement, plusieurs travaux de rénovation peuvent être entrepris. Ces actions visent à sortir le logement du statut de passoire thermique et à réduire la consommation énergétique.
Travaux prioritaires
- Isolation thermique : Isolation des murs, des combles et des planchers pour réduire les pertes de chaleur.
- Systèmes de chauffage et d’eau chaude : Remplacement des anciennes chaudières à énergies fossiles par des appareils plus performants comme les pompes à chaleur ou les chaudières biomasse.
- Menuiseries : Remplacement des portes, fenêtres et portes-fenêtres pour une meilleure isolation.
- Ventilation : Installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour améliorer la qualité de l’air et réduire l’humidité.
Ces améliorations permettent de diminuer les factures énergétiques, d’augmenter la valeur locative du bien et de sortir du gel des loyers imposé aux passoires thermiques.
Mesures gouvernementales pour réduire le nombre de passoires thermiques en location
En plus du gel des loyers, la loi prévoit le retrait des passoires thermiques du marché locatif. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à rénover leurs biens pour améliorer leur efficacité énergétique et contribuer aux objectifs climatiques de la France.
Calendrier d’interdiction de location
– 1er janvier 2023 : Interdiction de louer des biens sous le seuil d’indécence énergétique (G+), avec une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m² par an.
– 2025 : Les logements classés G seront interdits à la location.
– 2028 : Les logements de classe F seront à leur tour interdits à la location.
– 2034 : Les biens notés E ne pourront plus être loués.
Aides pour les propriétaires de passoires thermiques
Les propriétaires de logements énergivores peuvent bénéficier de diverses aides, dont MaPrimeRénov’ parcours Accompagné. Dans le cadre d’une rénovation globale, une prime supplémentaire est accordée si les travaux permettent d’atteindre au moins la lettre D. Le montant de la prime est alors majoré de 10 % HT.
En somme, les propriétaires et les locataires ont des recours et des aides à leur disposition pour faire face aux augmentations abusives de loyer et pour améliorer l’efficacité énergétique des logements. Ces mesures contribuent à un parc immobilier plus vert et plus performant énergétiquement.