Pourquoi les logements notés F et G ne pourront plus être loués ?
Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience le 22 août 2021, le gouvernement français a élevé l’éradication des passoires énergétiques au rang d’enjeu majeur. Ceci se traduit par des mesures inédites et contraignantes, suscitant des inquiétudes parmi les propriétaires, en particulier dans le cadre de copropriétés où de nombreux appartements sont loués.
Qu’est-ce qu’une passoire énergétique et qui est concerné ?
Les passoires énergétiques, également connues sous le nom de passoires thermiques, désignent les logements caractérisés par une consommation énergétique excessivement élevée par rapport aux besoins réels de leurs occupants. Les causes principales incluent une isolation insuffisante, une ventilation défectueuse, ou des équipements énergivores obsolètes.
Ces logements se voient attribuer les notes les plus basses sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
– Classe F pour les habitations consommant entre 330 et 420 kWh/m2 par an (en énergie primaire) ou générant plus de 70 kg CO2eq/m2 par an.
– Classe G pour les logements avec une consommation annuelle primaire dépassant 420 kWh/m2 ou un rejet annuel dépassant les 100 kg de CO2eq/m2.
Les conséquences sociales, environnementales et économiques des passoires énergétiques
Les logements notés F et G présentent des conditions inconfortables, avec une chaleur excessive en été, un froid intense en hiver, et une humidité persistante. Les occupants, pour compenser la déperdition de chaleur due à une mauvaise isolation, sont contraints à une surconsommation énergétique. Cela entraîne des difficultés financières, des risques sanitaires accrus, des impacts climatiques néfastes, et une dépréciation des biens immobiliers classés F ou G.
L’interdiction de location pour stimuler la rénovation
Face à ces enjeux, l’État a pris la décision d’interdire la location des logements qualifiés de passoires thermiques. Cette action vise à inciter les propriétaires, par le biais de contraintes, à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur logement.
Le nouveau DPE et son impact sur les classes F et G
Obligatoire pour la vente ou la location d’un logement, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été entièrement revu pour répondre aux objectifs de la loi Climat et résilience visant la lutte contre le dérèglement climatique.
Nouvelle utilité et changements du DPE
La refonte du DPE vise à accélérer l’identification des logements polluants et énergivores pour mieux les éliminer. En vigueur depuis le 1er juillet 2021, cette version actualisée du DPE repose sur un calcul révisé, plus fiable malgré quelques problèmes initiaux. Il prend en compte l’éclairage, la ventilation, et propose une estimation des dépenses énergétiques ainsi que les émissions de CO2 sur une étiquette énergie unique.
Dates d’interdiction de location des DPE F, G et E avec la loi Climat
L’État a planifié une série de mesures pour interdire la location des logements énergivores (ou “logements à consommation énergétique excessive”). Ces mesures sont échelonnées dans le temps afin de permettre aux ménages de planifier une rénovation énergétique globale de manière anticipée.
Les Changements Impactant le Secteur Immobilier en France
Le paysage de la location immobilière en France subit des transformations majeures, principalement axées sur l’efficacité énergétique des logements. Découvrez les évolutions à venir qui affecteront directement les bailleurs.
2022 : Affichage Obligatoire des Performances Énergétiques
À partir du 1er janvier 2022, une nouvelle exigence s’applique à tous les bailleurs. Ils doivent désormais afficher la fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle de leur logement dans les annonces immobilières. De plus, à partir du 24 août 2022, les loyers des biens classés F et G ne peuvent plus être augmentés.
2023 : Impropriété à la Location au-delà du Seuil d’Indécence Énergétique
En 2023, les logements dépassant le seuil d’indécence énergétique, notamment ceux classés G+, deviennent impropres à la location. Cette catégorie englobe les biens consommant plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale. Selon les chiffres officiels de 2023, cela pourrait concerner jusqu’à 168 000 propriétés.
2025 : Interdiction des Classes G
À partir de 2025, toutes les classes G sont formellement interdites, couvrant les logements avec une consommation supérieure à 420 kWh.m2.an.
2028 : Extension de l’Interdiction aux Maisons et Appartements de Classe Énergie F
En 2028, l’interdiction de mise en location s’étend aux maisons et appartements de classe énergie F.
2034 : Les Biens Classés E Ne Sont Plus Louables
En 2034, les biens classés E entrent dans la catégorie des logements indécents, rendant leur location impossible pour de nouveaux locataires. Anticiper cette échéance tardive est crucial.
Réglementation et Baux en Cours
Les annonces immobilières pour les logements notés F ou G doivent désormais inclure la mention “logement à consommation énergétique excessive”. Cependant, cette réglementation ne s’applique pas aux baux en cours, comme indiqué dans la FAQ du ministère de la Transition écologique. L’interdiction concerne uniquement les nouveaux baux à partir des dates mentionnées ci-dessus, nécessitant le renouvellement ou la reconduction tacite pour être pleinement effective.
Sanctions en Cas de Non-Respect des Obligations
Bien que les sanctions exactes restent à définir, le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais opposable. Cela signifie que le locataire peut prendre des mesures judiciaires si le logement loué n’est pas conforme à la classe énergétique annoncée. Le propriétaire peut être contraint de rénover le logement, effectuer des travaux d’isolation thermique, et pourrait également être soumis à une réduction de loyer et à des dommages-intérêts envers le locataire.
Rénovation Énergétique pour Anticiper les Interdictions
Face à ces nouvelles contraintes, les bailleurs se voient contraints de vendre ou de rénover leurs logements. Cependant, ces projets engendrent des coûts importants, nécessitant une combinaison d’isolations murales, de remplacement de systèmes de chauffage, et même l’installation de ventilations double flux.
Selon le rapport Sichel, la transition d’une passoire thermique à une classification BBC coûte en moyenne 25 000 € pour un logement collectif et 46 000 € pour une maison individuelle. Malgré cela, les pouvoirs publics ont alloué des fonds substantiels pour encourager les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens.
Les Copropriétés face à des Défis Spécifiques
En copropriété, la situation devient souvent plus complexe. Les propriétaires bailleurs doivent composer avec des contraintes plus strictes pour effectuer des rénovations dans leurs logements.
La nécessité d’obtenir l’accord de l’assemblée générale pour toutes les opérations impactant les parties communes du bâtiment ou son aspect extérieur est indéniable. Cependant, l’amélioration du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) implique souvent des travaux significatifs tels que l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) ou le remplacement de la chaudière collective. Deux défis majeurs se présentent alors :
1. Surmonter les Obstacles Temporels
Les démarches nécessaires, du placement de l’idée à l’ordre du jour de la prochaine AG à la sélection des entreprises et à la gestion des chantiers, prennent du temps.
2. Convaincre les Résidents Réticents
Le processus peut également se heurter à des résidents réticents, retardant voire bloquant les travaux en raison de coûts élevés ou de propriétaires occupants qui estiment ne pas être concernés par les nouvelles réglementations.
Il devient ainsi impératif d’anticiper ces défis liés à la transition énergétique.
Quelles Aides pour la Rénovation Énergétique ?
Un éventail étendu d’aides financières est actuellement disponible en fonction des profils, que ce soit à l’échelle de l’immeuble ou du logement.
1. Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Environ 50 opérations sont éligibles aux primes CEE pour financer la rénovation globale ou partielle d’une habitation. Ces opérations sont encadrées par des fiches standardisées (« FOST ») réglementant les travaux. Depuis 2016, des aides appelées « Coup de pouce » viennent compléter le dispositif des CEE, offrant des montants forfaitaires et bonifiés, notamment le Coup de pouce Rénovation performante d’un immeuble résidentiel collectif.
2. MaPrimeRénov’
Cumulable avec les primes CEE et sans condition de ressources, cette solution de financement offre un montant forfaitaire pour des interventions isolées en résidence principale. Depuis janvier 2024, le dispositif se décline en deux parcours :
– Parcours Accompagné : Dédié aux rénovations d’ampleur de maisons, appartements ou copropriétés entières.
– Parcours Décarbonation : Axé sur les rénovations par geste, particulièrement le remplacement du chauffage par un système peu carboné. Le recours à des artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) est obligatoire, avec l’Anah qui gère le versement de la subvention.
3. L’Éco-Prêt à Taux Zéro
Accessible à tous les bailleurs, l’éco-PTZ est un prêt sans intérêt sur 20 ans maximum. Les propriétaires peuvent ainsi emprunter l’argent nécessaire auprès des banques sans intérêt à payer. Ce prêt finance les travaux de modernisation des équipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage, ainsi que les opérations d’isolation. Il se décline en deux versions, individuelle et collective, octroyant jusqu’à 50 000 € par logement.
4. La TVA à 5,5 %
Tant les propriétaires que les locataires peuvent bénéficier d’un taux réduit de la TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique.
5. Les Aides Locales
Enfin, les propriétaires peuvent se renseigner auprès des collectivités, qui mettent parfois en place des dispositifs spécifiques en complément des aides publiques. C’est un moyen efficace d’accompagner les bailleurs dans la rénovation de leur bien avant l’entrée en vigueur de l’interdiction de location des logements classés F et G.